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楼市里，除了价格其他什么都可以谈

时间 :2023-05-12 22:16:59   来源 : 听三哥说

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5月8号住建部和市场监管总局联合发文，要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁的服务费用。


(相关资料图)

中介费要降了。

有一说一，这次的新政的确是最近少有的真正利好楼市个体的政策。

引导二手房中介费降价，不管怎么着都是个好事，毕竟是实打实的降低了房产交易成本，减少了个人在买房时的资金支出。

但面对突如其来的幸福时，还是要习惯问个为什么。

为什么在2020年楼市最火热的时候不出，反而是在楼市疲软的当下出台这样的良政？

1

新闻连起来看有时的效果会更好。

第一条，5月7号《7折卖房，昆山两项目降价被政府处罚》

第二条，5月8号两部门发文提出《房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用》

关于第一条昆山房企降价卖房被叫停处罚的事，我写了文章专门讲了下，没看的朋友可以点击这里。

单说说两件事的联动效果。

头几天是新房降价受阻，现在就推动中介费用降低，这两个联动操作非常好的诠释了网上的一句话。

“为了救楼市，可以提供了除新房降价之外的一切措施”。

换句话说，只要新房价格基本稳住不动，其他什么都好谈。

降低中介费为的是什么？是真的在严谨的调研后觉得中介费用过高，需要有形的手来调控一下么？

如果真是为了这个，那为什么不在房价上升周期出手干预呢？

用各种调控手段都打压不住的房价上升周期时，降低点中介费，好歹还能给买房群体省几个月的房贷钱，怎么看都算是个利民的楼市政策，为什么那时候就想不出这个好办法？

现在楼市哑火了，二手房挂牌飙升，新房去化减速时反倒把中介费想起来了，那我阴暗的揣测一下，这样做恐怕只能有一个目的。

降低楼市的交易摩擦。

什么叫降低交易摩擦？

下调商贷首付比例。

降低限购政策门槛。

放宽房贷年龄年限。

降低房贷利率。

加大公积金贷款额度。

以上这些2022年后为了拉楼市一把而出台的救市政策，都可以称之为降低楼市交易摩擦成本的操作。

有些是降低资金摩擦的成本，比如房贷利率的降低，目的是为了减少个体购房后的月供成本，从而刺激个体加速购房。

有些是降低政策摩擦的成本，比如限购政策的削弱，目的是减少因为限购政策的阻挡，而导致出现个体有钱却无法买房的现象。

不管是哪种交易摩擦的降低，其目的都是为了使楼市交易过程更加“顺滑”从而刺激楼市的交易速度。

这次吹风中介费用降低的新政，无非还是老瓶装新酒，想在资金方面（中介费）再次减轻一点摩擦力，从而刺激人群加速进场二手房市场，最终达到拯救新房市场的目的

有人可能奇怪，降低房产中介费明明利好的是二手房，怎么能扯到新房市场去？

四个字，曲线救国、

当下二手房挂牌数量的上升已经不是某个城市的单独现象，相当一部分城市快速上升的挂牌数量已经成了一个蓄水量巨大的堰塞湖。

而一旦挂牌量达到一个临界值，如果新房市场这边还依然拉不起上涨逾期，土地市场还没地价飙升的话，那么二手房为了套现离场的价格踩踏，就极有可能发生。

昆山的新房降价可以被叫停，二手房市场的业主降价可管不住，只要二手房的堰塞湖决堤，巨大的挂牌房源就有可能会以普遍性降价的势头疯狂冲击新房市场。

到时候给新房市场的只有两个选择。

要么依然“被动”的硬挺着不降价，等着市场被二手房冲击成有价无市的僵局，然后再因为新房的去化大幅度降速导致房企大面积违约暴雷。

要么是不再被神秘力量所“束缚”，选择和二手房“同流合污”一起降价，最终结果就是，房企因降价断臂自救成功，等候的人群也因此等到了相对便宜房子，大家皆大欢喜。

所以为了新房，二手房必须救。

但殊途同归，不管是哪种选择，最终都只会导致新房滞销或者新房价格大幅下跌，而这两种结果又都会引起地方上的土拍遇冷。

一个是房企硬挺不降价卖房，导致手里没钱买地，一个是房企大幅度降价卖房，导致土地价值下跌。

左右为难，看似摆着两种选择，其实无论选哪个都会让习惯吃卖地这碗饭的地方上非常不爽。

于是在“充分”考虑到地方上的顾虑后，代表着centre意思的住建部和市场监管总局这两个强力部门就只能退而求其次，选择了“隔靴搔痒”式的给二手房市场降低交易摩擦阻力的楼市新政。

降低中介费，较少交易成本，从而加快二手房流通的速度，只有流通交易加速了，才能让拥有巨大挂牌量的二手房市场这个堰塞湖的水位不至于那么危险。

但是注意，以上这一切的假设有个前提，那就是这点中介费的降低真能加速二手房的流通。

2

简单算个账。

一套面积100平米单价1.7万总价170万的房子，中介费收你2.5个点是42500元，OK现在要求降低中介费，那就大方点直接砍掉一半，只收1.25个点也就是21250元。

42500元-21250元=21250元，一套170万总价的房子购买成本减少了21250元。

没错，支出确实是减少了，但问题是有多少人没买房是因为卡在这21250元钱的中介费门槛上了？

没有对比就没有伤害，如果反过来是在房价这边动刀子，允许新房降价从而带动二手房价格下行，只要每平米均价降低1000元，那么这套房子的总价就能下降到160万。

10万块就这么没了。

这才是单价降低了1000元，但凡单价下跌个10%，一平米降价就是1700元，100平米的房子下来就要少整整17万。

10%的跌幅算大吗？一点也不大。

当然了，如果真允许新房大幅度降价从而带动二手房价格下行，那也不用费尽心思的在中介费这点边角料上下功夫琢磨了。

本来是怕挂牌量暴增的二手房崩了后冲击新房价格才想出的降低中介费的操作，如果都允许新房自己降价自救了，二手房这边的“曲线救国”也就显得多此一举，没必要存在了。

所以中介费的降低确实是利好个体的政策，这个要承认并且还必须得称赞一下，但要想靠降低中介费的操作重新把楼市送入升温通道，那基本属于妄想。

病根还是在房价。

说句夸张的话，现在中介全部免费服务了，人群就会立马蜂拥进场买房吗？难道真是那几万块中介费挡住人群买房的脚步？

如果真是这样，那就太好办了，各城市统计一下本市各行政区的住宅均价，然后直接按照满佣3个点的中介费计算，允许当地房企把新房总价降低3%。

100万的房子降3万，300万的房子降9万，500万的房降15万。

这点降幅比之前被叫停的深圳和昆山那几个房企的降价幅度完全没的比，房企承担得起，地方上也不用担心会冲击土拍市场，完全可以试试看。

看看这可怜巴巴的3%的降价，到底能不能力挽狂澜的拉楼市一把。

答案，我想是显而易见的。

新房的去化减速，房企的债务高企，地方的土拍遇冷，银行等金融机构的深陷其中，楼市走到今天所遇到的种种症结，其实都很清晰的指向了一个核心问题。

这个的核心问题大家都很清楚，但却全部选择了避而不谈。

这种情况怎么说呢？

就好像一个运动员在射击一个标靶，运动员的视力很好，枪法很棒，枪械本身也调校的很OK，但是啪啪啪几枪下来，56789环都有被打中，唯独10环一枪未中。

如果只是一次没中没关系，可能是没有发挥好，但要是次次都打不中，那就有点让人费解。

运动员的客观条件明明是可以打中10环，但实际操作起来却总是差之毫厘，与靶心一直会保持那么一点点距离。

造成这种诡异情况的可能只有两个。

要么运动员真的是连续发挥失常，导致总是无法命中10环靶心。

要么那就是运动员出于某种考虑，起码在当下这个时间点上，他还不想去命中10环。

3

先是降低房贷利率，然后是下调首付比例，接着放宽限购政策，当传统救市组合拳打完后，中介费的降低也被推到了台前。

为救市转了一大圈，终于想起了最后一颗“软柿子”。

也不奇怪，一切都是为楼市服务，关系到银行利润的房贷利率都能被降低，让中介行业出点血貌似也不是不能理解。

今天刚看到的数据，小阳春最后一丝温暖已经宣告结束，过去的4月份二手房交易量开始大幅度下跌，上海二手房交易量环比下降26.71%，北京下降37.3%，杭州下降32.7%，合肥下降40%。

如果只是交易量下降还没事，但问题是二手房挂牌量还在继续稳步上升，堰塞湖的高水位还在持续。

指望中介费降低的操作给堰塞湖放水的同时帮助楼市升温，这种想法是美好的，但效果大概率可以确定基本为0。

接下来类似于囚徒困境的状态会在二手房市场内蔓延，当二手房挂牌数量达到一个临界点时，突破困境的人就会陆续出现。

大概率会先是小面积小幅度的降价，如果潜在购房群体接受了这个幅度的降价那是最好，大家顺利完成交易，然就市场维持在一个平衡点。

但万一潜在购房人群对这个降价的幅度不买账，那争着想套现离场的人群就极有可能会加大降价幅度。

如果真是这样，距离堰塞湖决堤的口子大概率就不会太远了，而各地肯定不愿意看到这个情况，所以接下来一些我们想不到的救市操作肯定还会继续。

静等着看演出吧。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢

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